Зарисовка переговоров некоторых собственников с застройщиком.

Предыстория: в мае 2019 года ЖСК Спектр, как уполномоченный представитель собственников, подал иск в арбитражный суд о взыскании стоимости устранения недостатков выполненных работ.

В конце мая начале июня Александр Юрьевич Летягин (ген.директор и хозяин АО «ТСК», фирмы-застройщика) инициировал переговоры с некоторыми собственниками, а именно с верхнеэтажниками.  Встречи были эмоционально насыщенными, но не принесли желаемого результата: застройщик отказался признавать ошибки монтажа гидроизоляции кровли.

Аналогия с автосервисом.
Счастливый покупатель долго выбирает машину, оформляет кредит, оплачивает страховки… и наконец уезжает из автосалона на новеньком авто. Не прошло и полгода, как перестал работать кондиционер. Покупатель (П) обращается в сервис, просит найти причину и устранить. Сотрудник (С) проверяет фреон — он на нуле. Заправляет. Через неделю кондиционер снова не работает. Рассерженный покупатель возвращается и просит решить вопрос раз и на всегда. Работник сервиса долго объясняет, что найти причину протечки кондиционера невозможно, а демонтаж и замена на новый — это риск поцарапать/повредить машину,.. да и машину оставлять на долго…
С: Давайте вы будете приезжать по мере необходимости и мы будем дозаправлять фреон 🙂
П: Сколько это продлится?
С: Пока гарантийный срок не кончится…
П: А дальше как быть? Машина же неисправна…
С: У вас в чем проблема? Жарко? В машине потеете?
П: Да…
С: А вы платочек с собой возите: пот со лба убирать..
П: Платочек не устраивает. Я хочу, чтобы кондиционер был заменен по гарантии!
С: По гарантии говорите… хм… Вы капот открывали?
П: Да, конечно, омывайку заливал и все такое.
С: (радостно) Тогда кондиционер менять не будем. Не гарантийный случай. Только если за наличный расчет.
П: Денег нет: автокредит, страховки… да и как это не гарантийный случай? Лето жара, а кондиционер не работает: надо что-то делать.
С: Есть одно решение — потеть не будете: улучшим обдув — дырки в кузове насверлим.
П: А как же зимой? Холодно будет?
С: Мы вам молдинги в цвет подберем: смотрятся классно! Зимой молдингами дырки закроете, а летом снова откроете… Сейчас с вашими пассажирами поговорим, кому где вент отверстия делать.
П: (удивленно) При чем тут пассажиры? Я хозяин машины, это мне решать, как ремонтировать авто.
С: Может им и не жарко вовсе? А вы все придумываете. Или они сквозняка боятся… (про себя: нам и дырок меньше сверлить и на молдинге сэкономим.)
П: А что в гарантийных обязательствах указано? Давайте пригласим независимого эксперта?
С: Зачем же сразу эксперта? Вот выпейте кофе… а я пока с пассажирами пообщаюсь. (обращаясь к спутникам) Скажите, пожалуйста, вы боитесь сквозняков? Да?… Как я вас понимаю!.. То есть дополнительный обдув не нужен? Так и запишем… Как приятно с вами работать! Специально для вас фирменная ручка с блокнотом с эмблемой автопроизводителя. (голивудская улыбка). (обращаясь к Покупателю, строго) Вот видите, всех все устраивает, а вы из мухи слона делаете!
П: (задумчиво) новая машина, кучу денег заплатил, а кондиционер так и не работает…
Занавес.

Дом построили, в ходе эксплуатации вскрылись дефекты кровли и гидроизоляции. Собственники обратились к застройщику с просьбой произвести гарантийный ремонт. Позиция застройщика, озвученная в разное время: 1) не гарантийный случай, 2) любой каприз за ваши деньги, 3) это не монтаж плохой, а вы сами понаделали дырок, 4) если крышу менять, то вам будет шумно, да и затопит ненароком.
— Что вас беспокоит? Капает?… Так вы тазики/баночки ставьте, тряпочкой протирайте и не будет проблем!
— Почему вы сами до сих пор ничего не сделали с крышей? Что ж не хозяйственные такие?!
— Кто такие «представители собственников»?! Что значит «общедомовая кровля»? Пусть верхнеэтажники по-одному скажут, есть ли у них проблемы. Вот у тебя конкретно? Да, у тебя!.. Капает?… Так это ж конденсат! Менять/шуметь/заливать будем? Нет?… Так и запишем… Фирменную железку-отлив к парапету прикрутим? Краской подмажем? Кирпич реставрируем? Выбивать кирпич сложно, разрушенный кирпич раствором замажем и краской в цвет фасада покрасим. Делаем? Аэратор ставим (дырку для проветривания)? По гарантии — бесплатно. Специально для вас 🙂 Зафиксируйте в протоколе, пожалуйста: отлив, краска, цемент и дырка с трубкой.
Занавес.

P.S. Корректный монтаж гидроизоляции кровли стоит миллионы рублей (!!!)…
Вместо требований привести кровлю в соответствие стандартам и ГОСТам верхнеэтажники по неопытности и под давлением эмоциональных переговоров размениваются на копеечную доработку, причем не по ГОСТ…

P.P.S. Если бы дом сегодня сдавался в эксплуатацию, крыши прошли бы экспертизы? Однозначно нет.

Кто будет приводить крышу в соответствие, если сейчас верхнеэтажники отказываются от гарантийного ремонта?

Кто будет оплачивать ущерб, причиненный в результате протечек кровли: ремонт лифта/подъезда?

Соседи! вы готовы скидываться в ближайшие годы на капитальный ремонт кровли?! Если нет, то тогда не соглашаемся на заплаточный ремонт кровли не по ГОСТ, а настаиваем на приведении кровли в надлежащее состояние: сухой утеплитель, корректный монтаж гидроизоляции, установленные отливы по ГОСТ.



Перечень строительных недоделок (см видео #КрышиТекут):

0) Местами мокрый утеплитель кровли (мин вата).

1) Некачественный монтаж гидроизоляции верхней и нижней кровли:

а) вертикальные окончания, включая подоконники и порожки на нижней кровле, вент шахты на верхней кровле.

б) не технологичные заплатки

в) периметр крыш — провис мембраны — не выдержаны углы в 90 градусов

г) воронки

Ревизия монтажа мембраны на кровельных балконах и козырьках.

2) Протечки фасада: парапетные плиты выполнены не по ГОСТ, в том числе без капельников. Декоративные короба не вмонтированы в кирпичную кладку и не имеют капельников. Окна лоджий без отливов или с неработающими отливами.

3) Трубы ливневки на верхних этажах: привести в соответствие, демонтировать воронки/уловители воды с плит перекрытия.

4) Не цельные зонты дом 14 и 16 заменить; оголовки вентшахт всех домов — защитить от осадков и закрыть оцинковкой, завести гидроизоляцию.

5) Расшивка швов кирпичной кладки по фасаду на верхних этажах.

6) Замена щебня на нижней кровле на подходящий дренаж. Верхнюю кровлю проклеить к основанию и оставить без щебня/без балласта.

 

План диалога:

0) Наша цель — чтобы не текло с крыш/фасадов 10-50 лет. Не капало, не плесневело, не потело. В общем все — по ГОСТ и по СНиП.

Деньги или работы — не принципиально.

1) начать фиксировать строительные недоделки по списку выше — с чем застройщик согласен, а с чем разбираться в судебном порядке в рамках судебной экспертизы.

2) по согласованным недоделкам — предлагаем пригласить инженера/технолога и озвучить варианты устранения (в рамках ГОСТ/СП/инструкций). Без скотча и герметика.

3) Согласовываем план работ: технологию/объемы/сроки.

4) Приглашаем надзор (минимум 2 человека).

5) Подписываем соглашение (если работы, то с продлением гарантии на 5 лет — для подтверждения качества).

6) План коммуникаций: первые 2 месяца еженедельная планерка с застройщиком для координации/оперативного решения вопросов. В дальнейшем раз в 2 недели.

7) Количество бригад: расчетное время окончания работ на Спектре — 1 сентября.

8) Приемка работ: кто визирует акты выполненных работ и кто отвечает за качество.